Выкуп и переоформление земли в собственность

Выкуп земли — это платное приобретение участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а переоформление — общее название процедуры, после которой право на участок закрепляется за гражданином в ЕГРН. Стоимость выкупа не фиксирована: она зависит от кадастровой стоимости участка, региональных правил и основания, по которому земля была предоставлена. Порядок в типичном случае состоит из заявления в администрацию, подготовки договора купли-продажи, оплаты и государственной регистрации права. Если участок находится в аренде, выкуп возможен не всегда: по общему правилу на него может рассчитывать арендатор, которому принадлежит расположенный на участке объект недвижимости.

Выкуп и переоформление: в чём разница

Отдельной процедуры «переоформление» в законодательстве нет — это бытовое слово, которым описывают результат: запись в ЕГРН изменилась, и участок закреплён за другим лицом либо на другом праве. Под переоформлением могут понимать разные ситуации:

• выкуп арендованного участка в собственность;
• регистрацию права на землю, которая уже была предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение;
• оформление участка под принадлежащим гражданину зданием;
• оформление наследства или выдела доли;
• приведение документов в порядок: уточнение границ и вида разрешённого использования.

Отсюда и разница в деньгах: переоформление ранее предоставленного участка может быть бесплатным — например, при приватизации или при регистрации ранее возникшего права, — а выкуп всегда платный, потому что участок покупается у государства или муниципалитета. Какая именно процедура предстоит, определяется основанием предоставления земли и её статусом, а не желанием заявителя.

Когда участок можно выкупить без торгов

Земельное законодательство разрешает продажу публичной земли без аукциона лишь в ограниченном перечне случаев. Самый распространённый — исключительное право собственника здания, строения или сооружения на приобретение участка, на котором этот объект расположен: никто другой такой участок выкупить не может, а отказ администрации в продаже оспаривается в суде. Основания перечислены в Земельном кодексе РФ; продажа остальных свободных участков по общему правилу проходит на торгах, и получить землю «мимо аукциона» невозможно.

Практическое следствие: до подачи заявления стоит проверить, попадает ли ситуация в перечень исключений. Участок под зарегистрированным домом, арендованная земля без оформленных прав на постройку, участок со снесённым объектом — это разные правовые ситуации с разными шансами на продажу без торгов.

Сколько стоит выкупить землю в собственность

Единой федеральной цены не существует. Стоимость определяется по правилам, установленным для соответствующего уровня собственности: для земель субъекта РФ и муниципальных участков цена устанавливается региональным или местным актом, для федеральных участков — актами Правительства РФ. На практике цена привязана к кадастровой стоимости участка и выражается в процентах от неё. Процент зависит от категории земли, вида разрешённого использования, местоположения и основания, по которому участок предоставлялся.

Разброс между регионами значительный — от льготных долей кадастровой стоимости для отдельных категорий граждан и видов использования до полной кадастровой стоимости. Поэтому корректный ответ на вопрос о цене даёт не общая статистика, а связка двух вещей: кадастровая стоимость конкретного участка плюс действующий региональный акт о цене выкупа.

Как посчитать цену выкупа для своего участка

Порядок расчёта выглядит так:

1. получить актуальную кадастровую стоимость участка из выписки ЕГРН, заказав её в Росреестре или через МФЦ;
2. определить по той же выписке категорию земли и вид разрешённого использования;
3. найти региональный или муниципальный акт, устанавливающий цену выкупа для этой категории;
4. применить установленный процент к кадастровой стоимости и сравнить результат с суммой в проекте договора, подготовленном администрацией.

Если кадастровая стоимость явно завышена, её можно оспорить по правилам государственной кадастровой оценки: снижение стоимости уменьшает и цену выкупа, и последующий земельный налог. Оспаривание занимает время, поэтому решение принимают до подписания договора, а не после.

Порядок выкупа земли: пошагово

Процедура в общем виде одинакова для арендатора и собственника объекта:

1. заявление в уполномоченный орган — администрацию муниципального образования или региональный орган по управлению имуществом; в заявлении указывают кадастровый номер участка, основание выкупа и испрашиваемое право;
2. рассмотрение заявления и подготовка проекта договора купли-продажи, при необходимости орган сам запрашивает сведения из реестров;
3. получение проекта договора и его проверка: цена, порядок оплаты, обременения, сведения о границах;
4. подписание договора и оплата цены участка (иногда региональным актом предусмотрена рассрочка);
5. государственная регистрация перехода права в Росреестре, обычно через МФЦ; заявление подают обе стороны, если договором не предусмотрено иное.

С момента регистрации покупатель становится собственником и плательщиком земельного налога, а арендная плата по этому участку больше не начисляется.

Как выкупить земельный участок из аренды

Аренда сама по себе права на выкуп не даёт. Собственник публичной земли вправе продать арендованный участок без торгов, если арендатор является собственником расположенного на нём объекта недвижимости, — это и есть то самое исключительное право. В остальных случаях участок выставляется на аукцион, где арендатор участвует на общих условиях, не имея преимущества перед другими покупателями.

Отдельно учитываются региональные программы: в ряде субъектов РФ действуют правила льготного выкупа арендуемой земли для граждан и малых предприятий, а также для участков под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. Наличие такой программы проверяют по актам региона и муниципалитета, а не по общим представлениям о законе.

Если администрация отказывает в выкупе, важно зафиксировать основание отказа. Отказ по мотиву отсутствия оснований для продажи без торгов оспаривается в суде. Отказ из-за несоответствия вида разрешённого использования или из-за неоформленных прав на строение требует сначала устранить причину, иначе спор будет проигран.

Сколько стоит переоформить землю: из чего складываются расходы

Итоговая сумма состоит из нескольких частей, и цена самого участка — только одна из них:

• цена выкупа — если земля приобретается у государства или муниципалитета;
• государственная пошлина за регистрацию права по Налоговому кодексу РФ: для граждан она ниже, чем для организаций;
• кадастровые работы — если нужно уточнить границы, подготовить межевой план или исправить реестровую ошибку;
• выписки и справки — сведения ЕГРН об участке и зарегистрированных правах;
• нотариальные расходы — при сделках с долями и в случаях, когда нотариальная форма обязательна;
• технические расходы — согласования, подготовка документов, банковские операции.

Налог с покупки участка у государства покупатель не уплачивает. После регистрации появляется обязанность платить земельный налог, ставка и льготы по которому зависят от муниципального акта. Экономия на межевании редко оправдана: без установленных границ участок сложно продать или заложить, а спор с соседями обходится дороже.

Если администрация завысила цену или отказала в выкупе

Цена в проекте договора не является окончательной данностью. Проверяют два обстоятельства: применяет ли орган тот процент, который установлен действующим региональным актом для данной категории земли, и соответствует ли кадастровая стоимость участка действительности. Спор рассматривается в суде, где заявляется требование об обязании заключить договор по определённой цене либо о признании отказа незаконным.

Сроки подписания и оплаты тоже проверяются: пропуск установленного договором срока оплаты может привести к расторжению, а необоснованные дополнительные условия становятся предметом спора. Переписку с администрацией стоит вести письменно, чтобы у позиции оставался документальный след.

Частые вопросы

Можно ли выкупить землю дешевле кадастровой стоимости

Да, если региональный акт устанавливает выкупную цену в процентах от кадастровой стоимости и для вашей категории земли применяется пониженный процент. Второй путь — оспорить саму кадастровую стоимость, если она завышена относительно рыночной.

Сколько времени занимает выкуп участка

Срок складывается из времени рассмотрения заявления, подготовки и подписания договора и государственной регистрации. Конкретные сроки установлены законом и актом органа; на практике процедура занимает несколько месяцев.

Нужен ли кадастровый инженер при выкупе

Если границы участка установлены, а сведения ЕГРН совпадают с фактическим использованием земли, дополнительные работы не требуются. Межевание нужно при отсутствии координат границ, при пересечении с соседними участками или при реестровой ошибке.

Что делать, если участок был предоставлен в постоянное бессрочное пользование

Такое право переоформляется: граждане вправе зарегистрировать право собственности на участок, предоставленный им в постоянное (бессрочное) пользование, а организации обязаны переоформить его в аренду или приобрести в собственность. Публичной продажи участка в этом случае, как правило, не требуется.

Кто платит за регистрацию права при выкупе

Государственную пошлину уплачивает покупатель, то есть лицо, за которым регистрируется право. Размер пошлины установлен Налоговым кодексом РФ и различается для граждан и организаций.