Земельный участок: аренда, выкуп и приватизация

Земельный участок попадает к гражданину в пользование или в собственность тремя разными путями: по договору аренды, через платный выкуп и через бесплатную приватизацию. Какой путь применим, определяется не желанием заявителя, а основанием предоставления участка: когда и на каком праве он был выделен, какой у него вид разрешённого использования, есть ли на нём зарегистрированные строения. Ошибка в выборе процедуры — частая причина отказа органа местного самоуправления, поэтому начинать стоит не с заявления, а с проверки сведений ЕГРН и имеющихся документов.

Аренда, выкуп и приватизация: в чём разница

• Аренда — участок остаётся в государственной или муниципальной собственности, а арендатор получает владение и пользование за плату на срок, указанный в договоре. Аренда не создаёт права собственности и не даёт автоматического права на последующий выкуп.
• Выкуп — переход права собственности за плату по договору купли-продажи. Цена определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности либо нормативными актами, а перечень оснований для продажи без торгов невелик и прямо назван в Земельном кодексе.
• Приватизация — бесплатное получение в собственность участка, который ранее был предоставлен гражданину и остался юридически не оформленным. Это не общая льгота, а механизм для конкретных ситуаций: участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса, земли под садоводство, личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство, под домами и гаражами.

Практический признак прост: если участок уже числится за гражданином по решению органа власти, свидетельству старого образца или записи в похозяйственной книге, речь идёт о приведении документов в порядок. Если участок только предстоит получить — выбор между арендой и выкупом.

Как взять земельный участок в аренду у администрации: пошаговая инструкция

1. Определить распорядителя. Землями поселений распоряжается местная администрация, участками региональной собственности — уполномоченный орган субъекта, федеральными — территориальное управление Росимущества. Заявление не тому органу вернут без рассмотрения.
2. Заказать выписку из ЕГРН и проверить базовые характеристики: категорию земель, вид разрешённого использования, площадь, координаты границ, обременения, наличие строений и кадастровую стоимость. Если участок не стоит на кадастровом учёте или границы не установлены, начинать придётся с межевых работ.
3. Выбрать основание предоставления. Аренда без торгов возможна в случаях, названных в Земельном кодексе, — в частности, для собственников расположенных на участке зданий. В остальных ситуациях участок предоставляется на аукционе.
4. Подготовить заявление и приложения: цель использования, испрашиваемое право, срок аренды, реквизиты участка и документы в обоснование основания.
5. Дождаться решения: орган проверяет основание и наличие ограничений и либо согласовывает предоставление, либо отказывает. Отказ должен быть мотивированным.
6. Подписать договор и зарегистрировать его. Аренда на срок более года подлежит государственной регистрации: без записи в ЕГРН договор не даёт защиты перед третьими лицами. Регистрацию проводит Росреестр по заявлению сторон.
7. Соблюдать режим участка: платить арендную плату в срок, использовать землю по назначению, не возводить объекты, не предусмотренные видом разрешённого использования.

Если участок предоставляется на аукционе, порядок иной: извещение публикуется на официальном ресурсе для проведения торгов, торги идут в электронной форме, заявки сопровождаются задатком, а договор заключается по результатам процедуры. Самостоятельное занятие участка до заключения договора считается самовольным и влечёт административную ответственность.

Аренда с правом выкупа: что это значит на практике

Формулировка «аренда с правом выкупа» встречается в объявлениях, но Земельный кодекс такого самостоятельного института не знает. Право выкупа не возникает автоматически из факта аренды: возможность приобрести участок в собственность определяется тем, есть ли основание для предоставления его без торгов, либо тем, какие условия были в аукционной документации.

На практике работает такая схема: гражданин берёт участок в аренду под строительство, возводит объект и регистрирует право на него, после чего приобретает участок как собственник расположенной на нём недвижимости. Второй вариант — аренда участка, предоставленного с условием о последующем выкупе по нормативным правилам субъекта. В обоих случаях значение имеют не слова в договоре, а зарегистрированное право на объект и соблюдение арендатором обязанностей.

При этом условие договора о выкупе не действует в обход конкурсных процедур, если случай не отнесён законом к предоставлению без торгов. Обещание «аренда с последующим выкупом без торгов» стоит проверять по документам до подписания.

Как выкупить земельный участок из аренды в собственность

Выкуп из аренды — это предоставление занятого участка в собственность за плату, а не «переоформление» договора. Порядок выглядит так:

• проверить, что участок учтён, границы установлены, а вид разрешённого использования допускает заявленную цель;
• убедиться, что отсутствуют препятствия: участок не изъят из оборота, не ограничен в обороте, не относится к землям общего пользования и не расположен в зоне, где продажа запрещена;
• подать в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность за плату с приложением правоустанавливающих документов и документов на расположенные объекты;
• получить решение о предоставлении и проект договора купли-продажи, проверить цену и порядок оплаты;
• оплатить стоимость, подписать договор и зарегистрировать переход права в Росреестре — только с этой даты гражданин становится собственником, а запись об аренде погашается.

Срок рассмотрения заявления устанавливают Земельный кодекс и административные регламенты; приостановка обычно связана с неполным комплектом документов либо с дополнительной проверкой участка. После регистрации права вместо арендной платы уплачивается земельный налог.

Какие документы нужны для приватизации земли

Приватизация бесплатна, но подтверждается документами. Типовой комплект:

• заявление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
• документ, удостоверяющий личность заявителя, и доверенность, если действует представитель;
• документы о предоставлении участка: постановление или решение органа власти, свидетельство о праве старого образца, государственный акт, договор аренды, выписка из похозяйственной книги;
• выписка из ЕГРН на участок, а при необходимости — выписка на расположенный объект недвижимости;
• документы о правах на строение: выписка из ЕГРН, технический план, документы технической инвентаризации;
• межевой план или сведения о координатах границ, если участок уточнялся;
• документы, подтверждающие принадлежность к категории, имеющей право на бесплатное предоставление.

Часть сведений органы власти запрашивают сами в порядке межведомственного взаимодействия, но документы о предоставлении участка определяют, применима ли бесплатная процедура, и их стоит иметь на руках. Если такого документа нет, участок оформляют в аренду с последующим выкупом либо право на него подтверждают в судебном порядке.

Как оформить участок в собственность в деревне

В сельской местности к обычным сложностям добавляются свои: участки нередко не имеют установленных границ, а сведения о них хранятся в похозяйственных книгах местной администрации, а не в архивах Росреестра.

Порядок действий обычно такой: получить в администрации выписку из похозяйственной книги или архивную справку о предоставлении участка; заказать межевание и уточнить границы; подать заявление о предоставлении участка в собственность бесплатно или о регистрации ранее возникшего права. Выписка из похозяйственной книги в установленных законом случаях признаётся основанием для регистрации права на участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства до введения в действие Земельного кодекса.

Отдельная забота — наложения границ и отсутствие утверждённых правил землепользования и застройки в небольшом поселении. Если участок используется семьёй десятилетиями, но документов нет вовсе, вопрос решается через суд.

Как продлить аренду земли

Договор аренды прекращается по истечении срока и сам по себе не продлевается. Рабочих вариантов несколько.

• Новый договор без торгов. Арендатор, который исполнял обязанности надлежащим образом и получил участок без аукциона, имеет право заключить новый договор на прежних условиях. Заявление подаётся до истечения срока действующего договора.
• Аренда по результатам торгов. Здесь новый договор, как правило, заключается через новые торги; исключения прямо перечислены в Земельном кодексе.
• Сельскохозяйственные земли. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения даёт арендатору без нарушений преимущественное право на новый срок.

Если срок пропущен, а участок продолжает использоваться, положение становится уязвимым: плата начисляется как за фактическое пользование, а при отказе освободить участок возможны требования о приведении его в прежнее состояние. Заявление о новом договоре готовят заранее, вместе с подтверждением отсутствия задолженности.

Почему отказывают и что с этим делать

Типичные причины отказа: неверно выбранное основание, участок не поставлен на кадастровый учёт, вид разрешённого использования не соответствует цели, неполный комплект документов. Немотивированный отказ оспаривают в порядке административного судопроизводства; до вступления решения суда в силу участок остаётся в прежнем режиме.

Частые вопросы

Можно ли выкупить участок, если аренда оформлена недавно

Да, но решающим является не срок аренды, а наличие основания для предоставления без торгов — чаще всего зарегистрированное право на здание на участке.

Арендная плата зачтётся в стоимость выкупа

По общему правилу нет: арендная плата — плата за пользование, а цена выкупа определяется отдельно. Зачёт возможен только там, где это прямо предусмотрено условиями предоставления.

Что делать, если администрация отказывается принимать заявление

Заявление можно подать через МФЦ, почтой с описью вложения либо в электронной форме: дата обращения фиксируется, и с неё начинает течь срок рассмотрения.

Нужно ли межевание для приватизации

Если границы участка не установлены, межевой план потребуется: без координат Росреестр не внесёт сведения. Для участков с установленными границами достаточно имеющихся данных ЕГРН.

Что будет, если участок используется без договора

Такое пользование считается самовольным занятием земли: предписание об освобождении, административный штраф, плата за фактическое использование. Для строений на самовольно занятом участке действует отдельный режим сноса.