Аренда и оформление земельного участка в собственность

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду и в собственность по правилам Земельного кодекса: через аукцион либо, в перечисленных законом случаях, без торгов. Аренда и собственность связаны между собой: арендатор нередко имеет право выкупить участок, но не автоматически, а при наличии основания, прямо названного нормой. Отдельного внимания требуют регистрация права — именно на этом этапе чаще всего появляются отказы — и возможность оформить участок на несовершеннолетнего.

Как получить землю в аренду у администрации

Как получить землю в аренду у администрации: процедура зависит от того, сформирован ли участок и стоит ли он на кадастровом учёте.

1. Определить цель использования и подходящий участок. Вид разрешённого использования должен соответствовать планируемому применению, а градостроительный регламент — допускать его на выбранной территории.
2. Если участок не образован, потребуется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории: её готовит кадастровый инженер, а утверждает администрация.
3. Администрация обеспечивает образование участка и его постановку на государственный кадастровый учёт.
4. Предоставление производится на аукционе, за исключением случаев, когда закон допускает заключение договора аренды без торгов.
5. По результатам аукциона заключается договор аренды, который подлежит государственной регистрации: без записи в реестре он не даёт защиты от третьих лиц.

Заявление подаётся в орган, уполномоченный распоряжаться землёй: для муниципальных земель это местная администрация, для земель, государственная собственность на которые не разграничена, — также администрация соответствующего уровня. Отказ должен содержать основание, а решение можно оспорить, если процедура нарушена.

Аренда без торгов: когда аукцион не проводится

Перечень случаев, когда договор аренды заключается без проведения аукциона, установлен законом и является закрытым. Типичные ситуации: участок предоставляется для размещения объектов, прямо названных в норме; участок нужен для завершения строительства объекта, начатого арендатором; на участке расположены принадлежащие заявителю здания или сооружения; участок предоставляется взамен изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Для участков под индивидуальное жилищное строительство, ведение садоводства и личного подсобного хозяйства действует отдельный порядок: администрация публикует извещение о возможном предоставлении, принимает заявления заинтересованных лиц, и при отсутствии других претендентов участок предоставляется заявителю, а при их появлении назначается аукцион. Именно поэтому заявка должна быть подана в срок, указанный в извещении, и с полным комплектом документов.

Как взять землю в аренду под бизнес

Как взять землю в аренду под бизнес: в большинстве случаев это аукцион, поскольку предоставление участков для предпринимательских целей без торгов ограничено закрытым перечнем. Практически важны три параметра — назначение участка, срок аренды и условия по объекту.

• Назначение. Вид разрешённого использования и территориальная зона должны допускать заявленную деятельность: магазин, склад, производство, сервис.
• Срок. Для строительства закон устанавливает более короткие пределы аренды — от трёх до десяти лет; для целей, не связанных со строительством, срок может быть значительно больше.
• Условия торгов. Предметом аукциона помимо арендной платы могут быть обязательства по освоению территории, срокам строительства и благоустройству.
• Заявка и задаток. Участие предполагает заявку установленной формы и внесение задатка; победитель подписывает договор в срок, указанный в извещении, а при уклонении теряет задаток.

Если участок находится в частной собственности, правила иные: договор аренды заключается с собственником без аукциона, а условия определяются соглашением сторон. Кроме аренды возможны переуступка прав по договору — с согласия собственника, если договор не предусматривает иное, — и переход прав на участок при покупке расположенного на нём объекта недвижимости.

Как выкупить участок, который находится в аренде

Если земля в аренде, оформить её в собственность можно только при наличии основания для продажи без торгов. Универсального права выкупа у арендатора нет: перечень таких оснований точечный. К ним относятся участок, на котором расположены принадлежащие арендатору здания, сооружения или объекты незавершённого строительства; участок, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства, — по истечении трёх лет аренды при надлежащем использовании; иные случаи, прямо названные в законе. Во всех остальных ситуациях выкуп возможен через аукцион, где арендатор участвует на общих условиях.

Как оформить в собственность земельный участок, находящийся в аренде, если основание есть: подаётся письменное заявление о предоставлении участка в собственность за плату, затем готовится проект договора купли-продажи, оплачивается выкупная цена и регистрируется переход права. Выкупная цена определяется нормативными актами: для одних категорий земель она рассчитывается от кадастровой стоимости, для других применяется порядок, установленный региональными органами. Затягивать оплату и регистрацию невыгодно — арендные платежи начисляются до момента перехода права.

Оформление в собственность: кадастр и регистрация

Оформление заканчивается не договором, а записью в Едином государственном реестре недвижимости. Последовательность выглядит так:

1. подготовка документов: межевой план, если требуется уточнение границ, и правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, решение о предоставлении, договор о приватизации;
2. уплата государственной пошлины за регистрацию права: размер различается для граждан и организаций;
3. подача заявления в регистрирующий орган — лично, через многофункциональный центр, нотариуса или в электронной форме;
4. правовая экспертиза документов и внесение записи о праве, после чего владелец получает выписку из реестра.

Если участок не проходил межевание и границы не установлены, сначала работает кадастровый инженер: без сведений о границах невозможно ни выставить участок на торги, ни корректно провести сделку. Уточнение границ требует согласования с владельцами смежных участков, а разногласия по характерным точкам решаются в суде.

Отказ в регистрации права: причины и обжалование

Отказ в регистрации права собственности на земельный участок выносится, когда выявленные препятствия не устранены в срок приостановления. Типичные причины:

• границы участка пересекают границы другого участка или накладываются на них;
• отсутствует документ, подтверждающий право заявителя, либо он не соответствует требованиям закона;
• нарушен порядок предоставления земли: нет решения уполномоченного органа, аукцион проведён с нарушениями, участок не образован;
• на участок наложен запрет или арест, зарегистрировано иное вещное право, участок ограничен в обороте;
• не уплачена пошлина, представлены не все документы, заявление подписано неуполномоченным лицом.

Приостановление — ещё не отказ: у заявителя есть время устранить причину и представить дополнительные документы. Отказ обжалуется двумя путями: в апелляционной комиссии регистрирующего органа, которая проверяет законность решения, и в суде — по правилам оспаривания решений органов власти либо через иск о признании права, если спор касается самого основания приобретения. По спорам о пересечении границ ключевым доказательством становится судебная землеустроительная экспертиза.

Можно ли оформить земельный участок на ребёнка

Можно ли оформить земельный участок на ребенка: да. Гражданская правоспособность возникает с рождения, и несовершеннолетний может быть собственником земельного участка — возрастных ограничений для самого права собственности закон не устанавливает. Различия касаются оформления сделок:

• за детей до четырнадцати лет сделки совершают от их имени родители, усыновители или опекуны;
• подростки от четырнадцати до восемнадцати лет действуют самостоятельно, но на сделки нужно письменное согласие законных представителей;
• распоряжение имуществом ребёнка — продажа, дарение, обмен, залог — допускается с предварительного согласия органа опеки и попечительства, поэтому такой участок не является «свободным» активом для семьи;
• при использовании средств материнского капитала требования о выделении долей детям применяются к жилому помещению, приобретённому на эти средства.

Ограничения касаются не регистрации, а распоряжения: участок, оформленный на ребёнка, нельзя продать или подарить по свободному решению родителей. Сделки, единственной целью которых было сокрытие имущества от взыскания по долгам, суды проверяют и могут признать недействительными по требованию кредитора.

Что проверить до подачи документов

Перед сделкой или обращением за предоставлением участка стоит заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости и сверить базовые сведения: площадь и конфигурацию границ, категорию земель и вид разрешённого использования, зарегистрированные обременения — аренду, сервитут, залог, — а также записи о запретах и спорах. Расхождение между фактическим использованием и видом разрешённого использования — самое частое препятствие: без изменения режима участка согласовать строительство или получить разрешение не удастся, а самовольное использование земли влечёт ответственность.

Частые вопросы

Обязательно ли участвовать в аукционе, если участок уже арендован

Если есть основание для продажи без торгов — нет. Если такого основания нет, выкуп возможен только через аукцион, и арендатор участвует в нём на равных с другими заявителями условиях.

Можно ли получить участок бесплатно

Да, но в ограниченных случаях: бесплатное предоставление предусмотрено для отдельных категорий граждан и ситуаций, определённых федеральным и региональным законодательством. В остальных случаях участок передаётся в аренду или продаётся за плату.

Что происходит, если аукцион не состоялся

Если заявку подал единственный участник, договор заключается с ним по начальной цене, установленной в извещении. Если не было ни одной заявки, аукцион может быть проведён повторно, в том числе с изменением условий.

Может ли несовершеннолетний быть собственником участка

Да, земельный участок может быть оформлен на ребёнка, в том числе по наследству или в дар. Распоряжаться таким участком родители смогут только с согласия органа опеки и попечительства.

Нужно ли межевание, если участок уже в собственности

Если границы установлены и сведения о них есть в реестре, межевание не требуется. Оно понадобится при разделе, объединении, споре с соседями и в сделках, где требуется точное описание участка.

Можно ли изменить вид разрешённого использования

Да, в порядке, установленном градостроительным законодательством: через комиссию по правилам землепользования и застройки, а в ряде случаев — с проведением публичных слушаний. Вспомогательные виды использования, допустимые для данной зоны, дополнительного согласования не требуют.