Земельный участок: аренда у администрации, выкуп, границы и кадастровая стоимость

Земельный участок из государственной или муниципальной собственности предоставляют в аренду или продают по правилам земельного законодательства: в большинстве случаев — через аукцион, а без торгов — только в прямо перечисленных случаях. Арендатор не получает право выкупа автоматически, но у собственника здания на участке есть исключительное право приобрести землю под своей постройкой. Споры возникают вокруг границ, площади и кадастровой стоимости, и порядок действий в каждом случае свой.

Как получить земельный участок в аренду у администрации

Заявление подают в уполномоченный орган — местную администрацию, если земля относится к муниципальной собственности, или в орган, распоряжающийся неразграниченными землями. Общий порядок установлен Земельным кодексом: сначала участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Типичная последовательность:

1. заказ схемы расположения участка на кадастровом плане территории или использование уже утверждённого проекта межевания;
2. заявление о предварительном согласовании предоставления участка, если его границы не установлены;
3. проведение кадастровых работ и постановка участка на учёт;
4. аукцион на право заключения договора аренды либо предоставление без торгов, если случай подпадает под закрытый перечень в законе;
5. подписание договора аренды и его регистрация в Росреестре.

Для отдельных видов использования закон допускает упрощённый порядок: участок публично предлагают гражданам под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или личное подсобное хозяйство, и если поступит только одно заявление, договор заключают без аукциона.

Если администрация отказала: как оспорить решение

Основания для отказа перечислены в законе и являются исчерпывающими: участок изъят из оборота или зарезервирован, его границы пересекаются с границами другого участка, схема расположения не соответствует требованиям, участок уже предоставлен иному лицу. Отказ в письменной форме должен содержать причину, и ссылка на обстоятельства, которых в перечне нет, сама по себе является поводом для спора.

Решение или бездействие органа оспаривают в суде в порядке административного судопроизводства. Заявление подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении права. К заявлению прикладывают переписку с администрацией, схему участка, выписки из реестра и документы, обосновывающие право на предоставление.

Как выкупить арендованную землю в собственность

Универсального права выкупа у арендатора нет. Земля продаётся на аукционе, и аренда сам по себе преимущества в торгах не даёт. Собственность можно получить без торгов только в случаях, прямо указанных в законе, — например, когда участок находится под зданием или сооружением, принадлежащим арендатору: собственник такой постройки имеет исключительное право приобрести землю под ней, и это право никто другой реализовать не может.

Другие рабочие основания:

• переоформление права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, возникшего до введения в действие Земельного кодекса;
• выкуп земель сельскохозяйственного назначения — здесь действует специальный закон об обороте сельхозземель, который даёт арендатору преимущества при условии добросовестного использования участка;
• участки, предоставленные под объекты, завершённые строительством, если право на постройку зарегистрировано.

Цена при продаже без торгов определяется уполномоченным органом и, как правило, не может быть ниже кадастровой стоимости; при продаже на аукционе цена формируется по итогам торгов. После заключения договора купли-продажи право регистрируется в Росреестре, и только тогда аренда прекращается. Если орган отказывает в выкупе, спор решает суд — чаще всего с требованием признать право собственности или обязать заключить договор.

Выписка из похозяйственной книги на дом и участок

Похозяйственные книги ведут органы местного самоуправления: в них учитывают личные подсобные хозяйства граждан. Выписка из такой книги подтверждает, что за гражданином числится участок и жилой дом, и по сей день используется как один из документов при оформлении прав на землю, предоставленную для ведения личного подсобного хозяйства до введения в действие Земельного кодекса.

Что важно понимать:

• выписка должна быть выдана администрацией по данным книги: дата записи имеет значение;
• на участок выписка часто работает как основание для регистрации права собственности;
• на жилой дом одной выписки недостаточно: право на постройку подтверждают технический план и документ о предоставлении участка, а при их отсутствии — судебное решение;
• если книга утрачена, запрашивают архивную справку, а факт принадлежности дома устанавливают через суд, в том числе свидетельскими показаниями.

Можно ли уменьшить земельный участок

Уменьшение площади возможно, если в реестре зафиксированы неверные сведения — например, границы участка смещены или площадь завышена по ошибке, допущенной при прежнем межевании. Такая ошибка исправляется через кадастрового инженера: он готовит межевой план с уточнёнными координатами, документы подают в Росреестр, а при отказе или споре с соседом вопрос решает суд.

Ограничения, о которых стоит помнить:

• нельзя уменьшить участок ниже минимального размера, установленного правилами землепользования и застройки или региональным законом для соответствующего вида использования;
• после изменения границ участок должен оставаться пригодным для использования по целевому назначению;
• если участок в аренде, изменение площади оформляют дополнительным соглашением к договору, а не односторонним решением;
• принудительное уменьшение возможно при изъятии части участка для государственных или муниципальных нужд — с возмещением стоимости.

Отдельная процедура — перераспределение смежных земель, когда площадь участка корректируют относительно границ соседей или земель, собственность на которые не разграничена. Оно требует согласия всех правообладателей и оформляется соглашением.

Исковое заявление об установлении границ земельного участка

Иск нужен, когда границы не установлены или накладываются друг на друга: соседний участок «заезжает» на территорию заявителя, забор стоит по факту, а в реестре значатся иные координаты. Межевой план с заключением кадастрового инженера о причинах расхождения — ключевое доказательство по такому делу.

Структура иска:

1. сведения об участке, правоустанавливающие документы, выписка из реестра;
2. описание конфликта: когда обнаружено наложение, какие меры принимались, чем ответил сосед или Росреестр;
3. требование установить границы по координатам, указанным кадастровым инженером, либо исправить реестровую ошибку и исключить недостоверные сведения;
4. ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы, если стороны дают разные координаты.

Ответчиком выступает смежный землепользователь, третьим лицом — орган регистрации прав. К требованиям об установлении границ суды, как правило, не применяют исковую давность: нарушение носит длящийся характер, и от того, как давно занят участок, право на защиту не исчезает.

Иск об оспаривании кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — база для земельного налога, арендной платы и выкупной цены, поэтому её завышение обходится дорого. Оспорить результат оценки можно по двум основаниям: недостоверность сведений об объекте, использованных при оценке, и установление стоимости в размере рыночной.

Порядок действий:

• получить выписку из реестра о кадастровой стоимости и понять, какая величина и как применяется;
• заказать у оценщика отчёт о рыночной стоимости участка — без него спор о размере обычно бесперспективен;
• если ошибка техническая, обратиться в бюджетное учреждение, проводившее оценку, за её исправлением;
• спор о самой величине рассматривает суд по правилам административного судопроизводства, порядок установлен законом о государственной кадастровой оценке.

Заинтересованными лицами привлекают бюджетное учреждение, орган регистрации прав и администрацию. Практический совет: оспаривать стоимость разумно до того, как накопится задолженность по налогу, — пересчёт платежей ограничен определённым периодом.

Признание отсутствующим права собственности на земельный участок

Такой иск — исключительный способ защиты. Он применяется, когда запись в реестре о праве другого лица нарушает право заявителя, но защитить своё право иначе невозможно: например, право собственности на один и тот же участок зарегистрировано за двумя лицами, либо в реестре сохраняется запись об участке, который по закону не мог быть передан в собственность, — из земель общего пользования, в границах береговой полосы, на территории общего назначения.

Особенности спора:

• ответчиком выступает лицо, за которым зарегистрировано право, а также орган, принявший решение о предоставлении участка;
• третьим лицом привлекают орган регистрации прав;
• цель иска — погашение записи, а не возврат конкретной вещи: после решения участок возвращается в состав неразграниченных или муниципальных земель;
• вопрос о применении исковой давности к таким требованиям решается по-разному, поэтому затягивать с обращением не стоит.

Прежде чем предъявлять иск, полезно проверить, нет ли более простого пути: исправления реестровой ошибки, оспаривания решения о предоставлении участка или иска о признании права. Суды отказывают в таком иске, если право заявителя защитимо иным способом.

Частые вопросы

Можно ли выкупить участок, который находится в аренде много лет

Длительная аренда сама по себе права на выкуп не даёт. Выкуп без торгов возможен лишь в случаях, перечисленных в законе, — например, если на участке стоит принадлежащее арендатору здание.

Обязательно ли проводить межевание

Если границы не установлены, участок нельзя полноценно ни продать, ни заложить, а споров с соседями не избежать. Межевание решает эту проблему заранее.

Что делать, если сосед захватил часть участка

Зафиксировать фактические границы с кадастровым инженером, предложить соседу урегулировать вопрос добровольно, а при отказе подать иск об установлении границ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость без отчёта оценщика

Обычно нет. Спор об установлении рыночной стоимости строится на отчёте оценщика, а технические ошибки в сведениях об объекте можно исправить и через бюджетное учреждение.

Кто вправе требовать предоставления участка без аукциона

Собственник здания на участке, граждане в случаях, прямо указанных в законе, а также лица, переоформляющие старые права на землю.

Как проверяется выписка из похозяйственной книги

Сведения сверяют с данными самой книги и архива администрации. Если запись отсутствует или книга утрачена, право на дом и участок подтверждают в суде — архивными документами и свидетельскими показаниями.